香港“卖楼花”的作业，我们没抄全

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     咱们这儿的预售制是从香港“卖楼花”抄作业抄来的。但是，查查香港的房地产历史，烂尾楼事件少而又少。为什么香港“卖楼花”那么多年没摆烂，这边抄出来的预售制却是烂尾楼屡见不鲜呢？都是买期房，差别咋就那么大呢？

    这边的预售制和香港的“卖楼花”并不一样，在整个交易流程的关键点上埋了雷。

    香港开发商购地后，房子造到一定程度，可获得****批准开始预售。预售阶段，购房者向开发商支付购房的定金，通常情况下不超过房价的三成。这就是所谓的“楼花”，性质和这边的“首付”相当。到这步，我们的预售制都在认真抄作业，后面就抄走样了。

    首先，是“楼花”的管理机制不同。香港的“楼花”不是交给开发商的，而是交给律师行在银行开设的信托账户。律师行再根据项目进度支付定金给开发商。

    我们的预售制，首付则是交到了开发商在银行开设的专项账户，由银行监督使用。

    显然，香港的“楼花”管理比我们的首付资金管理要严格。“楼花”多了一层律师行的监督，开发商要挪用“楼花”的资金，需要律师行和银行一起配合。

      香港购房者缴完“楼花”后，在整个预售阶段都不用付款，也就不必向银行申请贷款，当然也就不用还按揭了。直到项目开发收尾，开发商向****缴清地价后交房，购房者再拿着房契向银行申请贷款。

     这意味着在交房阶段之前，银行向开发商发放贷款的风险是不能转嫁给购房者的。因此，银行对开发商的贷款审核会很严格，没有足够资金实力的开发商是不敢轻易拿地的。

     而这边的预售制里，开发商拿到预售证后，购房者就开始办理按揭贷款了，等于房子没造好，开发商就拿到了全部购房款。这笔钱也是进入银行专项账户，由银行监管，分期支付给开发商，也同样存在监管风险。

     香港的“卖楼花”，本质上就是购房者预付了三成定金，后面七成的房价尾款则是现房交付的正常交易。所以，香港购房者充其量只承担了三成“楼花”的烂尾风险损失。而我们的购房者在房子造完前，已经全额贷款付按揭了，烂尾风险损失放大了两倍多。

      我们这边的预售制才是“伟大发明”，买房者全款购买了还没造的房子，这已经不是期货交易了，只能说是“期待交易”——购房者期待这个交易能完成的“期待”。如果完不成，全部损失都会砸在购房者头上。这显然不公平，也不合理。烂尾出事，毛病出在了造房，根子却在产权。